不動産投資家が表面利回り３０％の満室経営を実現させたワザ

今回はウェブマーケティングを活用した不動産投資に関するユニークな成功事例をお伝えします。

通常、不動産投資で実現されている利回りは10％前後が多いようですが、この事例では表面利回り30％超で満室経営という事例です。

M社長の本業は複数の京都市内の旅館経営ですが、季節要因で売上の変動が大きく、閑散期には赤字すれすれの経営となるケースもあり、会社を安定させるため、「別の手堅い事業を運営したい」と常々考えておられました。
事業の選択肢は複数あったものの、社員の数を増やさずに取り組める事業がよいということで、不動産投資に取り組むことになりました。

物件を安く仕入れるため、地方の競売物件を狙う

近年は一般の個人投資家も競売物件に入札するケースも増えてきており、徐々に不動産相場は高くなってきています。
任売とあまり変わらない価格で取引も増えていますが、競売は融資を受けてから、入札することができないため、まだまだ競争が少ない市場といえます。特に転売がしにくい地方の木造アパートの大型物件などは、入札がほとんどない物件も見かけます。

M社長はそのような物件の中でも入居率が低く、築年数もそれなりに経過しているダメ物件に入札をしています。
競争がないと判断した場合には、最低入札価格に数円を足して落札するケースもあり、ワンルーム物件を１室100万円～200万円程度取得する場合もあります。

53室のうち入居12室(入居率22.6％)しかない物件を格安で落札

M社長は山口県にあるRC造(鉄筋コンクリート造)で53室のワンルームマンションを5555万円で落札しました。(当時はリーマンショックの1年後ということもあり、かなり不動産相場は低迷していました。)

競売の際のBIT(不動産競売物件情報)から取得した資料では21室が入居中ということでしたが、物件調査から落札までの間に12室まで入居者は減少していました。

まず１室をリノベーション ポータルサイトで上位表示の仕掛け

M社長はまず、地元のリノベーション会社に依頼し、1室だけリノベーションを行いました。
壁面は真っ白なクロスに張り替え、一面だけをオレンジ色のカラフルなイメージに仕上げるように依頼をしました。
また照明については、天井にシルバーのフックを取り付けおしゃれなスポット照明を設置し、トイレや風呂にはオレンジ色の照明をつけて写真映えを意識した仕上げをリフォーム会社に依頼しました。

リノベーション完成後はSUMOなどの複数のポータルサイトに物件を掲載する準備に取り掛かりました。
写真は見栄えのよいものを可能な限り掲載し、インターネットで物件を探している入居者が物件に関心を持ってもらうよう気を使いました。

また、不動産ポータルサイト内で上位表示されるよう家賃を地域最安値で表示し、共益費を高めに設定しました。低額の物件を探すユーザーは家賃の低い順で物件を検索することが多いので、その結果かなりの頻度で上位表示されました。

地域の不動産仲介業者向けに内覧会開催

その後、M社長は部下のO君に地元の不動産仲介業者に内覧会の案内をしてまわるよう指示をしました。
内覧会には６社の不動産仲介業者が参加しました。６社の参加者は３社が社長自らの参加、２社が女性担当者、１社が男性の担当者でした。O君はそこで３社の不動産仲介業者社長に「客付けをしてもらった際は通常家賃の1か月分の仲介手数料に加え、１カ月分広告料を支払います」と約束をしました。
また２社の女性担当者には、「客付けができた場合は会社を通さず、個人に直接1か月分の謝礼を支払います」と約束しました。

リフォーム出費を抑える工夫

ポータルサイトに掲載されている物件は家賃が29,000円で共益費が7,000円という設定になっていました。
地域のワンルームの家賃相場は30,000円～50,000円くらいでしたので、29,000円の物件は家賃安い順で検索された場合、ポータルサイトで常に上位表示されていました。

この部屋は集客にかなり貢献がありましたが、リフォーム費用は100万円近くかかっており、客付けのために全室をリフォームするのは非現実的でした。

そこで簡易なリフォームや、現状のままで部屋を貸し出す場合は3,000円～7,000円ほど家賃を低く設定しました。ポータルサイトから不動産会社へ問い合わせが入った入居希望者は大抵の場合、家賃が安い物件を選択し、結果的に大半の部屋が全くリフォームしない、もしくは壁のクロスとフローリングの補修程度の簡易なリフォームですませることができました。

最終的には年間1800万円前後の家賃収入がある物件を6000万円程度で取得できたことになり、表面利回りは30％程度となりました。

M社長は4年間家賃収入を得たあと、このマンションを昨年約8,000万円程度で売却されたそうです。